0
Главная \ Статьи \ Апартаменты в Москве: особенности покупки и владения

Апартаменты в Москве: особенности покупки и владения

В Москве и Московской области очень много апартаментов, подходящих как для личного проживания, так и для инвестирования. Купить квартиру или апартаменты самостоятельно очень сложно, ведь эта тема очень многогранная, а каждая покупка индивидуальна.  В этой статье рассмотрим плюсы и минусы покупки апартаментов в Москве для пассивного дохода и не только, а также ответим на вопрос, можно ли сделать прописку в апартаментах.  

Особенности апартаментов

Для извлечения прибыли, да и для личного проживания, апартаменты - это практически идеальный вариант. Все дело в том, что они стоят дешевле чем жилая недвижимость, а сдаются в аренду по более высокой цене, за счет комплекса  оказываемых услуг. Это и есть главная особенность владения апартаментами. Если вы собираетесь сдавать их в аренду, то вам придется отказывать сопутствующие услуги: проще всего это делать через специальные управляющие компании. 

Апартаменты могут находиться и в жилом здании, и в коммерческой недвижимости. Они представляют собой помещение, предназначенное для проживания людей, однако, юридически не считаются жилой недвижимостью. Как и в обычной квартире или доме здесь есть спальня, кухня, санузел и проч. В России понятие апартаментов схоже с понятием гостиницы. Однако оформить прописку в апартаментах в Москве или в другом любом городе, также как и в гостинице, невозможно. При этом большая часть апартаментов предполагают некоторый сервис: например, замену белья раз в несколько дней и влажную уборку.

Покупают апартаменты чаще всего для инвестирования, т. к. они более доходны по сравнению с обычными квартирами. Целевая аудитория таких апартаментов под аренду - люди с доходом выше среднего, которые очень ценят комфорт. Арендодатели, да и собственники апартаментов, избавляются от решения многих вопросов: например, им не нужно делать взносы в Фонд Капитального Строительства, участвовать в решение вопросов по содержанию общего имущества и т. д. При этом технических требований к апартаментам намного меньше, что тоже считается весомым плюсом. Подробнее преимущества и недостатки апартаментов мы разберем чуть позже. 

Апартаменты давно хотят приравнять к жилью с юридической точки зрения. Такое уравнение в законе решило многие бы проблемы этого вида недвижимости. 

Осенью 2021 года от Министерства строительства поступило предложение об изменении правового статуса апартаментов.  Покупатели и владельцы такой недвижимости были очень рады такому заявлению, понадеявшись на то, что апартаменты приравняют по статусу к жилым помещениям. Однако оказалось, что заявление было совершенно о другом. Власть таким образом просто озвучила задачу по определению статуса апартаментов, а не по их приравниванию к жилой недвижимости. 

Этот вопрос волнует многих. Доля апартаментов на российском рынке ежегодно увеличивается. Только за 2021 год количество строящихся апартаментов возросло на 30%. Растет число людей, которые в них живут, ведь такая недвижимость приобретается не для сдачи в аренду и не в инвестиционных целях, а для личного проживания.

Статистика по апартаментам в Москве

Почти каждая десятая сделка с недвижимостью в Москве приходится на апартаменты. При этом у апартаментов очень много особенностей, которые нужно обязательно учесть. Например, на них не дают льготную ипотеку, в них нельзя прописаться, а платить за услуги ЖКХ придется намного больше. Несмотря на все недостатки апартаментов, спрос на такой вид недвижимости в Москве только растет. 

Так, за первую половину 2021 года число сделок с апартаментами в Москве превысило 3,4 тысячи: это почти в два раза больше, чем за аналогичный период в 2020 году. К слову, продажи новостроек тоже выросли, но не в 2, а всего в 1,5 раза. При этом способствовала росту именно льготная ипотека, которая неприменима к апартаментам. 

Почему же статистика именно такая: Все просто: апартаменты были, есть и будут лучшей альтернативой квартиры в новостройке для тех, кому не нужна постоянная регистрация, т. е. прописка. Жилье очень сильно дорожает, а стоимость апартаментов остается практически неизменной. Сегодня она на 10-20% ниже стоимости аналогичных по метражу и расположению квартир. 

Нежилой статус такого вида недвижимости позволяет застройщикам продавать их не по договорам долевого строительства, что несет дополнительные риски для покупателя. Согласно статистики, предоставленной сервисом ЦИАН, за последние 10 лет только в Москве было заморожено строительство 80 зданий, из которых 50% были апартаментными. 

Преимущества апартаментов

У апартаментов довольно много плюсов и самый главный из них - это их стоимость. Не у всех получается накопить на жилье нужную сумму. Более того, не всем одобряют ипотеку. Однако в некоторых случаях можно приобрести не квартиру, а апартаменты, практически ничего не потеряв с точки зрения характеристик жилья. 

Невысокая стоимость апартаментов обусловлена и тем, что к ним не предъявляются очень высокие требования. Это касается и покупателей, и продавцов, и застройщиков. 

Также к преимуществам апартаментов можно отнести следующие вещи: 

  • Дополнительный сервис. Это удобно, особенно, если вы снимаете апартаменты, а не оказываете эти самые дополнительные услуги. Они предполагают смену белья, уборку, доставку еды и проч. Если вы арендуете апартаменты, то вам будет казаться, что вы живете в отеле, причем платите за проживание в нем намного меньше, чем могли бы. 
  • Хорошая локация. Как правило, апартаменты располагаются в центре города, а не в отдаленных районах. Здания, где есть апартаменты, возводятся в самых перспективных районах с высокой деловой активностью. Если ваша мечта - жизнь в небоскребе на главной улице города, то апартаменты точно для вас. 
  • Высокий спрос. Это выгодно для тех, кто приобретаете не квартиру, а именно апартаменты с целью инвестирования. Последние всегда можно легко и быстро продать. 
  • Покупка апартаментов в кредит. Да, это тоже плюс. Как и любую другую недвижимость, апартаменты тоже можно купить в ипотеку.  
  • Высокий процент бизнес-недвижимости. Класс апартаментов с точки зрения оценки жилья почти всегда бизнес- или премиум. Как правило, это проекты, которые возводятся в престижных районах Москвы, в которых сложно получить разрешение на строительство. Однако под апартаменты у зданий не так много требований, как под жилую недвижимость, и по этой причине застройщик получает необходимые документы легче и быстрее.  Более трети всех апартаментов в Москве находятся в Центральном административном округе. 

Конечно, апартаменты можно найти и в масс-маркете. Их стоимость намного ниже квартиры в новостройке этого же метража.

Недостатки апартаментов

Минусы у апартаментов тоже есть. Возможна ли прописка в апартаментах? Нет, невозможно. И это самый главный минус из всех имеющихся. Поэтому апартаменты подходят лишь для тех, у кого уже есть прописка. Именно по этой причине апартаменты очень часто используются как инвестиция, т. е. для сдачи в аренду: при такой схеме отсутствие возможности прописки не является минусом. Если говорить о Москве, то здесь очень важен «статус москвича»: например, при оформлении на работу или при устройстве детей в сад. Если человек приезжий и московской прописки у него нет, то вариант с апартаментами для личного проживания лучше не рассматривать. Также у апартаментов есть следующие минусы:

  • Высокие тарифы на коммунальные услуги. Более высокие тарифы - это следствие нежилого статуса апартаментов. В среднем коммунальные услуги будут стоит на 20% дороже, чем в квартире в новостройке эквивалентной площади апартаментов. 
  • Более высокий имущественный налог. Квартиры облагаются имущественным налогом, равным 0,1% от их кадастровой стоимости. Нежилые помещения, к которым относятся апартаменты, облагаются налогом, равным 0,5%. В некоторых случаях эта ставка доходит и до 2%. 
  • Нет налоговых вычетов. При приобретении недвижимости можно получить хороший налоговый вычет равный 13% от НДФЛ, но не более 260 тысяч рублей. При покупке апартаментов такая возможность отсутствует. 
  • При приобретении апартаментов нельзя вложить в покупку имеющийся материнский или военный капитал. Связано это с тем, что в апартаментах нельзя прописаться. 
  • Отсутствие обязанности застройщика обеспечить собственников комфортной инфраструктурой рядом с новостройкой. 

Также имейте в виду, что на апартаменты не распространяются СНиПы, предназначенные для жилых помещений, что означает, что у вас не получится приструнить при помощи полиции слишком шумных соседей. Более того, коммунальные компании имеют возможность сразу же отключить свои услуги при неоплате. 

Стоимость апартаментов в Москве

За 2021 год цена на квадратный метр в апартаментах выросла почти на 33% и составила 430 тысяч рублей. Больше всего возросли цены в комфорт-сегменте: сегодня квадратный метр здесь стоит 244 тысячи рублей. Бизнес- и премиум-сегменты выросли намного меньше. 

Рост цен обусловлен общим подъемом на рынке недвижимости. Способствовали этому подъему несколько условий: и государственные программы поддержки, и затянувшаяся пандемия, и улучшенное законодательство. Однако стоимость квадратного метра на рынке апартаментов растет куда медленнее, чем на рынке жилой недвижимости. 

Удивительно, но бюджет приобретение апартаментов не увеличивается, а наоборот: сокращается. Все дело в том, что растущей стоимости квадратного метра площадь апартаментов стала снижаться. Сегодня апартаменты в эконом-сегменте можно приобрести по стоимости всего от 4 миллионов рублей, а в комфорт-сегменте - от 11 миллионов рублей. Площадь апартаментов при этом будет от 20 квадратных метров.  Для Москвы это очень хорошее предложение. Рассмотрим несколько жилых комплексов, в которых можно приобрести апартаменты. 

Апартаменты в Москве: предложения от застройщиков

При выборе апартаментов в Москве мы советуем вам отталкивать от бюджета. Если вы располагаете небольшими ресурсами, то стоит присмотреться к апартаментам эконом-класса, расположенным ближе к окраинам Москвы. Если же бюджет позволяет, то лучше выбрать комфорт-вариант: за 11-12 миллионов рублей уже можно приобрести апартаменты с отличной чистовой отделкой в более близкой к центру локации. Самыми дорогими районами в Москве сегодня традиционно считаются Хамовники, Якиманка и Арбат. Здесь стоимость квадратного метра апартаментов доходит до 1 миллиона рублей. Рассмотрим несколько эконом- и комфорт-вариантов апартаментов в Москве. 

Сити-комплекс «Перец»

Комплекс расположен в Северо-Западном административном районе: здесь отличная экология за счет большого числа природных зон. «Перец» - новый проект эконом-класса от застройщика «ГК МИЦ». Он возводится около Пятницкого шоссе и представляет собой здание высотой 27 этажей. Комплекс будет полностью состоят из апартаментов: здесь их будет больше тысячи. Площадь помещений небольшая: от 20 до 42 кв. м. Все апартаменты будут сдаваться с чистовой отделкой, а на первом этаже можно будет приобрести помещения с отдельным входом. 

Несмотря на апартаментную направленность, «Перец» можно назвать образцовым ЖК. Например, в подземной части дома будут кладовые, а обслуживание комплекса уже доверено в руки профильной управляющей компании. Застройщик обещает обеспечить и высокий уровень безопасности на территории комплекса: дом будет оснащен круглосуточным видеонаблюдением. 

Сдача проекта намечена на конец 2023 года. Стоимость апартаментов начинается от 4,4 миллионов рублей. Купить квартиру здесь можно и в ипотеку, и за 100% расчет, и на условиях переуступки. 

ЖК Les (Лес)

ЖК относится к комфорт-классу возводится в районе Ясенево Юго-Западного округа Москвы. Совсем рядом находится Битцевский парк. Хорошая транспортная доступность и развязка, экологичное место и престиж района: к ЖК Les однозначно стоит присмотреться. 

Комплекс представляет собой 14-этажное здание. Застройщик уделил особое внимание деталям и их качеству. Например, фасад здания отделан немецким кирпичем и панелями под дерево. Остекление здесь витражное и выполнено по энергоэффективной схеме. 

Целевая аудитория ЖК Les - это люди, ценящие комфорт и свое время. Так, в ЖК расположен спортивно-оздоровительный комплекс, в котором жильцы могут отлично провести время за тренировкой и расслабляющими процедурами. 

Всего в комплексе будет 370 апартаментов площадью от 30 до 230 кв. м. Покупателю предлагается широкий выбор планировочных решений: от небольших и светлых студий до двухуровневых апартаментов. Высокие потолки (до 3,8 м) добавляют простора в помещениях. 

Также вы можете выбрать отделку: чистовую (два вида) или White box. Чистовая отделка естественно будет выполнена из качественных премиальных материалов. 

Приобрести апартаменты в ЖК Les можно как в ипотеку, так и по 100% оплате, либо по переуступке. Срок сдачи объекта намечен на 2 квартал 2022 года. 

ЖК RED7

Монолитная новостройка «комфорт+» класса в 19 этажей расположилась в Красносельском районе. Срок сдачи объекта намечен на конец 2022 года, старт продаж апартаментов же пришелся на середину 2021 года. ЖК строится по голландскому архитектурному проекту. Застройщик подошел к оформлению проекта с особой тщательностью: например, наружная облицовка здания выполнена из премиального декоративного кирпича. 

В ЖК RED7 будет 300 апартаментов различных планировок: как небольшие и уютные студии, так и двухуровневые лоты. Всего планировочных решений будет около 20, поэтому вы точно сможете выбрать вариант по душе. Площадь апартаментов в комплексе варьируется от 27 до 253 кв. м. Отделка всех апартаментов выполнена в едином стиле: неоклассицизм. 

Нежилая часть комплекса разбита на зоны - клубы. В вестибюле дежурит портье. Доступ в апартаменты организован через смарт-карты. Новостройка оснащена интеллектуальными технологиями: например, полностью бесшумными лифтами и автоматической системой тушения пожаров. 

Для резидентов ЖК предусмотрено клубное пространство под названием «Небесная гостиная». Здесь будут коворкинг-зона, детская комната, бильярд и фитнес-клуб. 

Итак, мы рассмотрели плюсы и минусы апартаментов в Москве. Советуем вам очень скрупулезно отнестись к выбору: законодательство, к сожалению, в отношении апартаментов несовершенно, поэтому нужно обязательно поработать над рисками. 

Оставить заявку на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Сообщение отправлено

Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения