Ключевая ставка выросла до 16%. Что делать покупателям новостроек и «вторички»?

В декабре 2023 года Центральный банк Российской Федерации увеличил ключевую ставку на 1 процентный пункт. Теперь она составляет 16% годовых. Это пятый раз за последний квартал, когда ключевая ставка выросла. Почему выросла ключевая ставка и как это повлияет на рынок недвижимости?

Причины роста

Основной причиной, почему выросла ключевая ставка, является инфляционное давление. По итогам 2023 года инфляция в России будет равна 7,5%, что значительно превышает целевой уровень ЦБ РФ в 4,5%. Чтобы сдержать рост цен, ЦБ РФ повышает стоимость кредитования, делая деньги дороже и ограничивая спрос.

В целом инфляция имеет несколько негативных последствий для рынка недвижимости. Если говорить конкретнее, то она:

• Повышает стоимость строительства нового жилья, так как растут цены на материалы, землю, труд и другие ресурсы. Это, в свою очередь, ведет к росту цен на новостройки и увеличению спроса на вторичное жилье.
• Повышает процентные ставки по ипотечным кредитам. Центральный банк повышает ключевую ставку, чтобы сдержать рост цен. Это делает ипотеку дороже для покупателей жилья и снижает доступность жилья, особенно для молодых семей и людей с низким доходом.
• Снижает покупательную способность денег, то есть количество товаров и услуг, которые можно купить на одну единицу денег. Это означает, что люди теряют свои сбережения и стараются вложить их в недвижимость, как в защищенный актив, который сохраняет свою стоимость в условиях инфляции. Это увеличивает спрос на недвижимость и поддерживает цены на рынке.
• Влияет на доходность аренды недвижимости, так как арендные платежи обычно корректируются с учетом инфляции. Однако если инфляция слишком высока, то арендаторы могут не соглашаться на повышение аренды или искать более дешевое жилье. Последствием может быть снижение доходности аренды для владельцев недвижимости.

Существует еще один фактор, который способствует росту ключевой ставки. Речь о низком темпе роста экономики РФ. По данным Минэкономразвития, в 2023 году ВВП России вырастет всего на 1,5%. Этого недостаточно для обеспечения стабильного развития. Экономика РФ не успевает за потреблением, которое поддерживается высокими ценами на нефть и газ, а также государственными расходами.

Некоторые эксперты считают, что ключевая ставка могла быть увеличена даже до 17%. Такое решение могло быть продиктовано желанием эффективнее бороться с инфляцией. Однако ЦБ РФ решил действовать более осторожно, чтобы не нанести слишком большой ущерб экономической активности.

Что изменится на рынке недвижимости?

Разобравшись почему ключевая ставка ЦБ выросла, нужно поговорить о возможных последствиях для рынка недвижимости. Эта ситуация негативно сказывается на ипотечном рынке. Данный факт обусловлен тем, что рост ключевой ставки делает заемные средства дороже для покупателей жилья. Однако особых изменений на рынке недвижимости не произойдет, так как 15% уже можно назвать заградительной ставкой. Поэтому увеличение на один процентный пункт не особо изменит ситуацию.

Большинство покупателей квартир в новостройках используют льготные программы с фиксированной ставкой, которая не зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. Например, программа «Ипотека с господдержкой» предусматривает ставку в 6,5% годовых для семей с детьми. Также девелоперы предлагают свои собственные программы финансирования с низкими ставками и рассрочками.

Однако последующий рост ключевой ставки существенно снизит спрос на жилье, свяжет денежную массу и затормозит инфляцию. Это, в свою очередь, может привести к снижению ключевой ставки в будущем, когда инфляция будет ближе к целевому уровню. Таким образом, покупатели жилья могут рассчитывать на более выгодные условия кредитования в долгосрочной перспективе.

Также нужно учитывать, что в России остаются высокие инфляционные риски. Иначе не может быть, так как при высокой инфляции (от 7%) ипотека фактически «закрывается», как фундаментальный институт. Учитывая, что она является одним из основных инструментов развития рынка недвижимости и повышения качества жизни населения, крайне важно, чтобы ЦБ РФ и правительство скоординировали свои действия по стабилизации экономики и снижению инфляции.

Жилье на вторичном рынке подешевеет?

Некоторые эксперты ожидают снижения цен на «вторичке» в связи с ростом ключевой ставки. Они полагают, что владельцы «вторички» будут вынуждены снижать цены, чтобы привлечь покупателей, которые не могут позволить себе ипотеку с высокой ставкой.

Однако для большинства россиян покупка вторичного жилья практически недоступна. Это обусловлено тем, что ежемесячный платеж по ипотеке будет заоблачным – в три раза выше стоимости аренды аналогичного жилья. Поэтому владельцам «вторички» придется продавать свою недвижимость с дисконтом (около 15%), чтобы хоть как-то конкурировать с новостройками. В целом на этом рынке ожидается минимальная динамика.

Угроза для льготной ипотеки

Льготная ипотека в России является одной из самых популярных и востребованных программ. Это и неудивительно, учитывая, что она позволяет многим семьям приобрести свое жилье. Однако перспективы льготной ипотеки в России в свете того, что ключевая ставка выросла, не очень радужные.

Эксперты считают, что государство, скорее всего, ужесточит условия льготной ипотеки после выборов 2024 года. Возможно, будет повышен порог дохода для участия в программе, уменьшен срок действия льготной ставки или увеличен первоначальный взнос. Также государство может сократить объем субсидий для банков, которые выдают льготные кредиты.

Эксперты выражают опасения за будущее строительной отрасли и доступность жилья в России. Льготная ипотека является одним из главных стимулов для развития жилищного строительства, которое в свою очередь создает рабочие места, налоговые поступления и социальную стабилизацию.

Другие последствия

То, что ключевая ставка выросла до 16%, обязательно отразится на комбинированной ипотеке, которая предполагает использование рыночных кредитов для оплаты первоначального взноса. Такая схема позволяет покупателям жилья снизить свои расходы и получить доступ к льготной ипотеке. Однако с ростом ключевой ставки ЦБ вырастет и стоимость рыночных кредитов. Это обстоятельство сделает комбинированную ипотеку менее выгодной.

Цены на новостройки не снизятся, так как у покупателей есть сбережения и девелоперы предлагают выгодные условия. По данным Росреестра, в 2023 году объем сделок с новостройками вырос на 15% по сравнению с 2022 годом. Это свидетельствует о высоком спросе на новое жилье, которое отвечает современным требованиям качества, комфорта и экологии.

Мнения экспертов

Эксперт рынка недвижимости Алексей Попов считает, что семейная ипотека должна быть продлена в июле 2024 года. Именно тогда заканчивается срок действия данной программы. По словам Попова, семейная ипотека способствует росту спроса на жилье, особенно в новостройках. Она также поддерживает демографию путем стимуляции рождаемости.

А вот льготная ипотека, по мнению Попова, скорее всего, будет трансформирована. Это обусловлено тем, что она имеет несколько недостатков. Во-первых, эта программа приводит к перегреву рынка и росту цен на жилье. Во-вторых, она увеличивает долговую нагрузку населения. В-третьих, льготная ипотека не учитывает региональные особенности и доходы граждан.

Попов предполагает, что в 2024 году рынок новостроек может измениться в зависимости от того, как будут скорректированы условия льготной ипотеки. Если она будет отменена или существенно ужесточена, то спрос на жилье в новостройках может резко упасть, что приведет к снижению количества сделок и замедлению роста цен.

Если же льготная ипотека будет сохранена или модернизирована, то спрос на жилье в новостройках может остаться на высоком уровне, но при этом возможны региональные различия и дифференциация ставок по доходам.

Известный эксперт в сфере недвижимости Дмитрий Щегельский считается, что повышение ключевой ставки ЦБ России влияет на стоимость ипотечных кредитов, которые являются основным способом финансирования покупки жилья на вторичном рынке. Чем выше ключевая ставка, тем больше проценты, которые придется платить по ипотеке, и тем меньше доступных вариантов для потенциальных покупателей. Соответственно, спрос на вторичное жилье снижается, а вместе с ним и цены.

Дмитрий Щегельский приводит свои наблюдения за динамикой спроса на ипотеку в зависимости от уровня ключевой ставки. Он отмечает, что при ставке 15% и выше интерес к ипотеке резко падает, а при ставке 20% вторичный рынок недвижимости практически останавливается. Это объясняется тем, что при таких ставках ипотека становится невыгодной и недоступной для большинства покупателей, а альтернативных источников финансирования у них нет.

Таким образом, Дмитрий Щегельский подчеркивает взаимосвязь между ключевой ставкой ЦБ России и состоянием вторичного рынка недвижимости. Он предсказывает, что при дальнейшем повышении ставки спрос на вторичное жилье будет продолжать снижаться, что приведет к уменьшению количества сделок и цен на этом рынке.

Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ», делает акцент на необходимости трансформировать жилищно-кредитную систему. Под этим термином подразумевается совокупность механизмов и институтов, обеспечивающих финансирование жилищного строительства и приобретения жилья населением. Основными элементами этой системы являются ипотечное кредитование, государственная поддержка, рынок ипотечных ценных бумаг, электронная регистрация сделок с недвижимостью и т.д.

Камила Фазлыева отмечает, что повышение ключевой ставки делает ипотечное кредитование менее доступным и выгодным для покупателей жилья. Следовательно, снижается спрос на недвижимость и замедляется развитие жилищного строительства. Однако она не считает это катастрофой, а скорее поводом для трансформации жилищно-кредитной системы.

Фазлыева полагает, что необходимо внедрять новые технологии, упрощать процедуры, снижать риски и издержки, повышать прозрачность и эффективность рынка недвижимости. Она также уверена, что каждое повышение ключевой ставки приближает эти изменения, так как стимулирует поиск новых решений и возможностей.

Отмечается, что повышение ключевой ставки приведет к увеличению ставок по ипотеке на 1,5–3%. Это означает, что покупка жилья в кредит станет дороже и менее доступной для большинства населения. Он прогнозирует, что диапазон ставок на новостройки по стандартным программам и «вторичку» составит 17–19%. Это значительно выше, чем средняя ставка по ипотеке в 2023 году, которая составляла 9,7%.

В связи с этим, по словам эксперта, подорожает субсидирование ипотечных кредитов свыше 12 млн рублей. Это касается тех, кто пользуется программой «Семейная ипотека». Если сумма кредита превышает эти лимиты, то на остаток действует ставка по договору с банком. Таким образом, чем выше ставка по договору, тем больше разница между субсидированной и несубсидированной частью кредита.

Кроме того, это приведет к увеличению объема отказов со стороны банков. Это связано с тем, что банки будут более тщательно проверять платежеспособность заемщиков и их кредитную историю. Также они могут повысить требования к первоначальному взносу, страхованию и оценке недвижимости.

В заключение остается сделать выводы о последствия того, что ключевая ставка ЦБ РФ выросла до 16% годовых. Данная ситуация является мерой борьбы с инфляцией, которая угрожает стабильности экономики РФ. Это решение имеет негативные последствия для ипотечного рынка, так как делает жилье дороже для покупателей. Однако основные изменения коснутся только рынка «вторички», где цены могут снизиться из-за низкого спроса.

Рынок новостроек останется привлекательным для покупателей, которые могут воспользоваться льготными программами или собственными сбережениями. Эксперты считают, что льготные программы будут ужесточены, а спрос на новостройки увеличится. Поэтому покупателям жилья стоит поспешить с принятием решения, пока есть возможность получить жилье по выгодным условиям.